Czym jest fundusz remontowy i jak go rozliczać

Fundusz remontowy to pieniądze, które wspólnota odkłada na przyszłe remonty części wspólnych budynku, czyli dachu, elewacji, instalacji, klatek schodowych czy windy. Wpłaca się je co miesiąc razem z zaliczką na utrzymanie nieruchomości wspólnej, a ich wysokość ustalają sami właściciele w uchwale, proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej.

Brzmi prosto, a i tak na każdym zebraniu rocznym to właśnie ten punkt planu gospodarczego wywołuje najwięcej emocji. Poniżej zebraliśmy odpowiedzi na pytania, które padają najczęściej, z konkretnymi podstawami prawnymi i bez prawniczego żargonu.

Czy fundusz remontowy jest obowiązkowy?

W ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali pojęcie „fundusz remontowy” w ogóle nie występuje. Nie ma przepisu, który nakazywałby wspólnocie mieszkaniowej utworzenie funduszu o tej nazwie.

Jest za to obowiązek finansowania remontów. Artykuł 14 ustawy wymienia, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, i na pierwszym miejscu stawia „wydatki na remonty i bieżącą konserwację”. Artykuł 13 nakłada na właściciela obowiązek uczestniczenia w tych kosztach. Czyli płacić trzeba, a fundusz remontowy to po prostu najrozsądniejsza forma, w jakiej wspólnota może te pieniądze zbierać. Tworzy się go uchwałą właścicieli i dzięki niemu nikt nie dostaje nagle wezwania na kilkanaście tysięcy złotych, kiedy dach zaczyna przeciekać.

Warto znać jedną różnicę, bo bywa źródłem nieporozumień. W spółdzielni mieszkaniowej fundusz remontowy jest obowiązkowy wprost z ustawy, na podstawie art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Osoba, która trafiła do wspólnoty po latach mieszkania w spółdzielczym zasobie, często przenosi ten nawyk myślenia i dziwi się, że tutaj wszystko zależy od uchwały.

Na co można wydać pieniądze z funduszu remontowego?

Zasada jest jedna: środki z funduszu służą utrzymaniu i remontom nieruchomości wspólnej, a nie prywatnych lokali. Reszta to już doprecyzowanie tej granicy.

Co bez wątpliwości sfinansujesz z funduszu

• Naprawę lub wymianę dachu oraz remont elewacji, w tym termomodernizację budynku.
• Remont klatek schodowych, malowanie, wymianę posadzek i oświetlenia w częściach wspólnych.
• Wymianę pionów wodno-kanalizacyjnych, instalacji gazowej i elektrycznej w częściach wspólnych.
• Naprawę lub wymianę windy, domofonu, bramy wjazdowej, ogrodzenia i nawierzchni wokół budynku.
• Dokumentację techniczną, kosztorysy i nadzór budowlany związane z tymi pracami.

Czego z funduszu się nie finansuje

• Remontu wnętrza prywatnego mieszkania, łącznie z instalacjami za licznikiem lub zaworem odcinającym lokal.
• Naprawy pękniętej rury na odcinku należącym do lokalu właściciela.
• Bieżących kosztów eksploatacji, czyli mediów, sprzątania, wywozu odpadów czy wynagrodzenia zarządcy. To również koszty zarządu, ale pokrywa się je z zaliczki eksploatacyjnej, a nie z pieniędzy odłożonych na remonty.

Dwie sprawy wymagają jednak komentarza, bo w internecie krążą na ich temat zdania zbyt kategoryczne.

Okna w mieszkaniach. Zgodnie z dominującym poglądem orzecznictwa samo okno jest elementem lokalu, a nie nieruchomości wspólnej, więc jego wymiana obciąża właściciela. Jednocześnie otwór okienny i elewacja, w którą jest wpuszczony, należą już do nieruchomości wspólnej, co Sąd Najwyższy potwierdził w uchwale z 21 listopada 2013 r., sygn. III CZP 65/13. Dlatego wspólnota może zabronić zmiany kształtu otworu, a przy termomodernizacji może też uchwałą przyjąć program dopłat do wymiany okien, jeśli obejmuje on wszystkich właścicieli na równych zasadach. Nie jest to więc twarde „nigdy”, tylko „nie bez uchwały”.

Przesunięcie środków na eksploatację. Skoro art. 14 wymienia remonty i bieżące utrzymanie w jednym katalogu kosztów zarządu, sądy apelacyjne dopuszczają uchwały pokrywające stratę na eksploatacji ze środków funduszu remontowego. Możliwe to jest, ale nie dzieje się samo i nie powinno stać się nawykiem, bo każde takie przesunięcie opóźnia zaplanowany remont.

Jak ustala się wysokość wpłat na fundusz remontowy?

Stawkę uchwalają właściciele, najczęściej przy okazji rocznego planu gospodarczego. Artykuł 30 ust. 2 pkt 1 ustawy wprost wskazuje uchwalenie planu gospodarczego i ustalenie wysokości opłat jako punkt porządku obrad zebrania rocznego.

Klucz podziału określa art. 12 ust. 2: właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów. W praktyce mówi się „według metrażu”, ale to skrót myślowy. Liczy się udział w nieruchomości wspólnej wpisany w akcie notarialnym i w księdze wieczystej, a potrafi się on różnić od powierzchni lokalu, na przykład gdy do mieszkania przypisano komórkę lokatorską. Właściciel stumetrowego mieszkania zapłaci więc więcej niż właściciel kawalerki, i nie jest to kwestia uznania zarządu, tylko przepisu.

Ustawa przewiduje jeden wyjątek. Na podstawie art. 12 ust. 3 właściciele mogą uchwałą zwiększyć obciążenie lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich. Sklep czy restauracja w parterze generują większe zużycie części wspólnych niż mieszkanie i prawo pozwala to odzwierciedlić w stawce.

Sama wpłata ma charakter zaliczki. Artykuł 15 ust. 1 mówi, że zaliczki na pokrycie kosztów zarządu płatne są z góry, do 10 dnia każdego miesiąca. Po tym terminie wspólnocie przysługują odsetki, bez potrzeby podejmowania osobnej uchwały.

Jak poprawnie rozliczać fundusz remontowy?

Tu nie ma miejsca na improwizację, bo to właśnie na przejrzystości rozliczeń wspólnoty najczęściej się potykają. Cztery rzeczy trzeba mieć poukładane.

1. Rachunek bankowy. Artykuł 30 ust. 1 pkt 1 nakazuje zarządowi lub zarządcy dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy. Gotówka odpada. Odrębne subkonto wyłącznie dla funduszu remontowego nie jest obowiązkiem ustawowym, ale jest dobrą praktyką, bo od razu widać, ile naprawdę uzbierano na remonty, a ile jest pieniędzy na bieżące rachunki.
2. Ewidencja. Artykuł 29 ust. 1 zobowiązuje do prowadzenia dla każdej nieruchomości wspólnej pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu oraz zaliczek wpłacanych na ich pokrycie. Z tej ewidencji bierze się później sprawozdanie, więc jej rzetelność decyduje o wszystkim, co dalej.
3. Roczne sprawozdanie i zebranie. Zarząd ma obowiązek złożyć właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności i zwołać zebranie co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3. Na zebraniu podejmuje się uchwałę w sprawie absolutorium. Ustawa nie narzuca wzoru sprawozdania, więc minimum rozsądku to: stan funduszu na początek roku, suma wpłat, wykaz wydatków poparty fakturami i saldo końcowe.
4. Przechodzenie środków na kolejny rok. Fundusz ma charakter celowy i długoterminowy. Niewykorzystane w danym roku pieniądze nie wracają do właścicieli, tylko powiększają pulę na przyszłe inwestycje.

Prowadzenie ewidencji, naliczanie zaliczek i przygotowanie sprawozdania rocznego to element obsługi księgowej wspólnoty mieszkaniowej, którą prowadzimy dla zarządzanych przez nas nieruchomości.

Czy przy sprzedaży mieszkania odzyskam wpłaty na fundusz remontowy?

Nie. Środki wpłacone na fundusz remontowy wchodzą do majątku wspólnoty i nie podlegają zwrotowi zbywcy lokalu. Sąd Najwyższy przesądził to w wyroku z 22 kwietnia 2010 r., sygn. V CSK 367/09.

Logika jest prosta. Pieniądze są związane z budynkiem, a nie z osobą. Sprzedając mieszkanie, oddajesz nabywcy także swój udział w wyremontowanym dachu i odłożonej rezerwie. Dlatego stan funduszu remontowego warto potraktować jako argument w negocjacjach ceny, tak samo jak wiek instalacji czy stan elewacji.

Ta sama zasada działa w drugą stronę. Jeśli kupujesz mieszkanie, poproś zarządcę o zaświadczenie o stanie funduszu, o saldo lokalu i o plan remontów na najbliższe lata. Pusty fundusz przy dwudziestoletniej windzie oznacza, że wkrótce po zakupie czeka Cię podwyżka zaliczki.

Jak rozmawiać o funduszu, żeby zebranie nie zamieniło się w awanturę?

Konflikty o stawkę prawie nigdy nie biorą się z samej kwoty. Biorą się z tego, że właściciel nie wie, na co te pieniądze idą i kiedy zobaczy efekt.

Działa kilka prostych rzeczy. Wieloletni plan remontów zamiast jednorocznego, bo wtedy podwyżka przestaje wyglądać na pomysł z sufitu, a zaczyna na ratę za konkretny dach. Rozliczenie ubiegłorocznych prac pokazane obok faktur. Stały dostęp do sald i dokumentów, na przykład przez Strefę Klienta, żeby pytania nie kumulowały się do jednego wieczoru w marcu. I wreszcie prognoza, ile przy obecnej stawce uzbiera się do roku, w którym wypada najdroższa inwestycja.

Podsumowanie

Fundusz remontowy to finansowy kręgosłup budynku. Nie wynika wprost z nazwy żadnego przepisu, ale obowiązek finansowania remontów części wspólnych owszem. Wpłaty nalicza się według udziałów, rozlicza przez rachunek bankowy i pokazuje właścicielom w rocznym sprawozdaniu, najpóźniej do końca pierwszego kwartału. Niewykorzystane środki zostają w budynku, także wtedy, gdy właściciel się wyprowadza.

Dobrze zaplanowany fundusz sprawia, że awaria nie rujnuje portfeli mieszkańców z dnia na dzień, a budynek nie traci na wartości. Reszta to kwestia rzetelnego liczenia i jasnego mówienia, na co idą pieniądze.

Masz pytanie o fundusz remontowy w swojej wspólnocie albo chcesz sprawdzić, czy stawka jest policzona prawidłowo? Zadzwoń, 665 093 724, albo napisz do nas.